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mmobilien sind eine sicher Wertanlage. Wie auch Immobilienmakler regelmäßig bestätigen, haben Verkäufer von Häusern fast immer gute Karten - speziell wenn sie den Verkaufspreis des Hauses aufgrund einer realistischen Immobilienbewertung richtig festsetzen. Will man sein Haus verkaufen und verlangt einen zu hohen Preis, finden sich keine Käufer - ist man zu billig, entgeht dem Verkäufer bares Geld.
Stellt sich die Frage, wie man zu einer guten Immobilienbewertung kommt. Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Verfahren, um den Preis eines Hauses realistisch festzustellen:
1. Vergleichswertverfahren
Hier werden die Verkaufspreise der Immobilien, die kürzlich in einem Gebiet verkauft wurden, als Basis herangezogen und miteinander verglichen. Ein überdurchschnittlich guter Zustand des Hauses bringt dabei beispielsweise Zuschläge. Rechtliche Unsicherheiten oder eine schlechte Wärmedämmung vermindern den Wert der Immobilie.
2. Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren werden der Grundstückspreis und der Preis des Hauses getrennt ermittelt. Neben den lokalen Grundstückspreisen spielen die Baukosten vor Ort eine zentrale Rolle. Die entscheidende Frage dabei ist: Wie hoch sind die Gesamtkosten, wenn das Gebäude heute errichtet werden würde? Bei der Bewertung eines bestehenden Hauses wird dann natürlich die sogenannte “Alterswertminderung” entsprechend berücksichtigt.
3. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren macht dann Sinn, wenn man ein Ertragsobjekt verkaufen möchte. Also wenn sich im Haus Wohnungen oder Geschäftslokale befinden, die vermietet werden. Aus der Sicht des Käufers handelt es sich beim Kauf eines Ertragsobjekts um eine Investition, die sich rentieren muss. Die Mieteinnahmen aus dem Haus werden dabei als Zinsen betrachtet, die Ausgaben für den Erhalt des Hauses als Kosten. Im Prinzip wird das Haus danach bewertet, wie viel der Käufer insgesamt in das Haus investieren muss und am Ende an Pacht und Miete herausbekommen kann.
Alle diese drei Bewertungsverfahren haben ihre Berechtigung - wobei das Vergleichswertverfahren die einfachste und gleichzeitig realistischste Methode ist, wenn man zu privaten Zwecken ein Haus verkaufen will. Das Sachwertverfahren wird vor allem in Gegenden verwendet, wo nur wenige Häuser den Besitzer wechseln und es deshalb keine Vergleichswerte gibt.
Lokale Immobilienmakler kennen in der Regel ihren Markt ziemlich gut und wissen, zu welchen Preisen sich in einem bestimmten Gebiet in einem realistischen Zeitraum Häuser verkaufen lassen. Da viele Makler ein Interesse an raschen Hausverkäufen haben, schlagen sie häufig eher moderate Verkaufspreise vor. Im Zweifelsfall kann hier eine Immobilienbewertung durch einen externen Experten Abhilfe schaffen.
